Внесение направленных корректировок при оценке оборудования

Оценка прямым сравнением с аналогом применяется очень часто, так как именно таким способом можно получить действительно рыночную стоимость. Однако аналог обычно чем-то отличается от объекта оценки, и тогда вносят корректировки в его цену на обнаруженные отличия. Казалось бы, достаточно всего одного аналога с известной ценой. Но стоит заняться корректировками, как обнаруживают, что одного аналога мало. Ведь нужно знать "цену" каждой корректировки, т. е. насколько изменяется цена единицы оборудования при изменении параметра, по которому есть различие, на единицу. А для этого нужно много дополнительной ценовой и технической информации о нескольких похожих объектах с разным сочетанием значений параметров. Как выйти из положения, когда корректировок требуется много, а данных мало?

     Корректировки, понижающие и повышающие стоимость

     Идея внесения качественных корректировок при прямом сравнении встречается в работах по оценке недвижимости. Там этот подход называется: "качественный анализ цен сравнимых продаж". Машины и оборудование как объекты оценки отличаются тем, что они обладают множеством технических параметров и характеристик, влияющих с той или иной силой на стоимость. Поэтому часто возникает необходимость делать много корректировок. Однако спектр однотипных машин с разным набором параметров и характеристик весьма ограничен.

     Для случаев оценки, когда нужно внести много корректировок, а "цены" их трудно или невозможно определить из-за недостатка информации, предлагается метод направленных корректировок. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, а все корректировки подразделяются на два вида: 1) повышающие стоимость и 2) понижающие стоимость.

     Предлагаемый метод применяется тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а следовательно, и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

     Как известно, при прямом сравнении корректировкам подвергаются аналоги и тем самым их цены доводятся до стоимости оцениваемого объекта. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Положим, корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у одного аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга.

     Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

     Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

     Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:


     S = Цн + ((Цв - Цн)/(Nв- + Nн+))Nн+,

     где Цн , Цв - нижняя и верхняя цена соответственно;

     Nв- - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога;

     Nн+ - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.

     Нахождение стоимости объекта в интервале между ценами верхнего и нижнего аналогов иллюстрирует рисунок.

     Если количество аналогов больше двух, то стоимость объекта устанавливается в нескольких интервалах, а потом вычисляется среднее значение. При этом возможны два случая: 1) один нижний аналог и несколько верхних аналогов; 2) один верхний аналог и несколько нижних аналогов. В первом случае рассматриваются все интервалы с одним и тем же нижним аналогом, во втором случае, наоборот, - все интервалы с одним и тем же верхним аналогом.

     Пример расчета

     Применение предложенного метода рассмотрим на примере. Нужно определить стоимость горизонтально-фрезерного станка, техническая характеристика которого известна. Для него подобраны три аналога моделей 6Т82Ш, 6К81Ш и ФС250. Технические параметры оцениваемого станка и аналогов приведены в таблице. Там же показан расчет количества направленных корректировок для трех аналогов. Знаком н обозначены повышающие корректировки, знаком п - понижающие корректировки.

     Из таблицы видно, что в данном примере имеются один верхний аналог с ценой 240 тыс. руб. и два нижних аналога с ценами 200,1 и 150 тыс. руб. Поэтому стоимость объекта рассчитываем сначала в интервале цен 200,1-240 тыс. руб., а затем в интервале цен 150-240 тыс. руб.

     Стоимость объекта в первом интервале:

     S = 200,1 + ((240 - 200,1)/(1 + 2))2 = 226,7 тыс. руб.

     Стоимость объекта во втором интервале:

     S = 150 + ((240-150)/(1 + 3))3 = 217,5 тыс. руб.

     Разработанный метод позволяет выполнить оценку стоимости единицы оборудования при минимальном объеме исходной информации, и особенно он может быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогом проявляются не только в значениях технических параметров, но и в дискретных характеристиках наличием или отсутствием тех или иных дополнительных устройств.

     Метод может быть и дальше усовершенствован путем придания весомости отдельным корректировкам. Наиболее весомые корректировки будут соответствовать двум или трем обычным корректировкам. Правда, тогда потребуются экспертные оценки, что внесет некоторый субъективизм.

www.allstanki.ru